外国人如何在巴西购买房产

谁可以在巴西购买房产

外国个人和公司可以购买巴西的城市房产——公寓、住宅、规划社区和封闭式社区的地块、办公室和商铺——无论是否居住在巴西，都与巴西人享有同等权利。没有最低居住时间，无需事先许可，也没有房产数量限制。

唯一的例外是农村土地。1971年第5.709号法律限制外国人（以及由外国人控制的巴西公司）可持有的农村土地面积，超过一定规模需要 INCRA 或国会批准。本站的所有房产都是城市房产，因此该制度不适用——但如果您的搜索中出现"农场"，请将其视为另一种交易。

三份文件：CPF、授权书、海牙认证

CPF。巴西纳税人编号是任何房产购买的必备文件，之后开设银行账户或缴税也需要它。由联邦税务局（Receita Federal）免费发放，非居民可凭护照在巴西领事馆或在线申请。预留几天时间。

授权书（procuração）。如果您不在巴西签字，需通过授权书指定一名受托人——您的律师或信任的人。授权书可在巴西领事馆办理（葡萄牙语，可直接使用），或在您所在国的公证人面前办理，这种情况下需要海牙认证（Apostille）和在巴西完成的葡萄牙语宣誓翻译。巴西自2016年起加入海牙认证公约；请注意中国内地于2023年加入该公约，此前的领事认证程序已被海牙认证取代。

婚姻状况。公证处要求提供婚姻状况证明。已婚买家通常需要结婚证（经认证和翻译），因为夫妻财产制决定配偶是否也须签字。

不需要巴西银行账户：房款可通过下文说明的外汇合同直接支付给卖方。

资金如何进入巴西——又如何汇出

巴西实行外汇管理，实际上意味着一件事：资金通过银行外汇合同进出。您从境外银行汇款；巴西银行按当日汇率兑换为雷亚尔，核对购房文件（合同、CPF、卖方信息），然后付给卖方。法律依据是2021年的外汇法（第14.286号法律，2022年底生效），简化了个人的手续。

请将每份外汇合同与公证契约一起保存。这份记录——资金为购买此房产进入巴西——是您日后通过同一渠道、同样按当日汇率汇出租金收入和未来售房款的依据。没有它，资金出境会变得缓慢且昂贵。

汇率是双向的。对于以人民币或美元计算的买家，买入成本由外汇合同成交当日的汇率决定，卖出所得由售房当日的汇率决定。此外，如果您所在国家对个人对外汇款有额度或用途管理，请先与您的银行确认汇款安排。我们会在第一次沟通时把这些摆在桌面上：它是投资的一部分，不是脚注。

除房价之外的购买成本

购买现房请预留房价的约3%至5%作为交易成本：

ITBI，市政交易税——在São Paulo州多数城市为房价或市政评估价（取较高者）的2%至3%。公证契约（escritura）的公证费和在 Registro de Imóveis 的登记费，均按州收费表收取，中等价位合计通常为1%至1.5%，高价位比例更低。律师负责尽职调查和授权书，可选但强烈建议海外买家聘请。宣誓翻译和海牙认证，每份文件几百雷亚尔。

经纪佣金应由委托经纪人的一方承担，除非合同明确作出其他分配。向开发商购买时，请在签署前通过价格表和合同确认包含哪些商业费用。

购买期房或向开发商购买地块则不同：您与开发商的公司（通常是 SPE，特殊目的公司）签订买卖合同，按其付款计划支付——本站的开发商公布一次性付款折扣和36至120个月的分期方案——公证契约在最后办理。施工期间余款通常按建筑成本指数（INCC）调整，交付后按一般物价指数（IGP-M 或 IPCA）调整。每个项目页面都注明指数和价格表日期。

持有期间和出售时的税务

IPTU 是每年缴纳的市政房产税。在 CJC 运营的城市，它相对房产价值很低——通常每年不到1%——业主提供税单的房源页面会标注金额。

非居民的租金收入按统一税率15%在源头扣缴（如您居住在巴西认定的低税地区，则为25%）。非居民在巴西的受托人或法定代表负责代扣代缴；请向巴西税务顾问确认适用的税收协定及办理程序。

出售时的资本利得在多数情况下按15%征税（仅极高的收益累进至22.5%；低税地区居民为25%）。卖方为非居民时，买方或其在巴西的受托人负责在交割时扣缴。您所在国也可能对同一收益征税：中国与巴西之间有避免双重征税协定（1991年），规定了如何避免重复纳税。

税率会变化，个案情况也不同。签约前请向两国的税务顾问确认；以上数字是2026年9月有效的一般规则。

通过房产投资获得居留许可

巴西向投资房产的外国人授予居留许可。根据 CNIg 第36/2018号规范性决议，投资额须至少为100万雷亚尔，用于购买城市房产——已建成或在建——且资金须从海外汇入；在北部和东北部地区，最低额为70万雷亚尔。金额可分摊到多套房产。

这是居留许可，不是国籍：附带条件授予，须持续满足（保留房产），之后可转为永久居留。入籍另有程序，需多年居住。另有投资巴西公司的单独途径（第13/2017号规范性决议，50万雷亚尔起）。

申请通过移民律师向司法部提交。CJC 提供申请所需的房产文件——公证契约、登记、外汇入境证明——并与您选择的律师配合。规则会不时修订，请在规划前核对现行文本。

CJC 的业务区域，以及为什么选择São Paulo州内陆

CJC Imóveis 总部位于Sertãozinho，这里是巴西糖能产业设备的中心，也是本站大部分土地所在的城市。20公里外的Ribeirão Preto人口约70万（2022年人口普查），距São Paulo约300公里，位于该州农业产业带的核心——糖、乙醇及配套的机械和服务业。它是私立医疗和大学的区域中心，有机场，高速公路网使São Paulo仅3小时车程。

对海外买家而言，这意味着以São Paulo或Rio几分之一的单价，在有真实需求支撑的城市购买房产。2026年9月，本站的开发商价格表显示：Sertãozinho封闭式社区的地块约R$ 1,616/平方米起，开放式规划社区的可即刻建房地块 R$ 1,010/平方米起；封闭式社区内一套带泳池的三套房新建住宅售价 R$ 290万。每页都标注价格表日期。

CJC 还代理巴西其他地区的精选房产，并通过持有Florida执照的合作方代理Miami房产——每一页都遵守同样的规则：数字带日期，登记信息公开。

与 CJC 购房的流程，逐步说明

1. 一次英语或葡萄牙语的沟通。您告诉我们需求——自住、出租、持有土地、申请居留——我们从本站发送候选清单，每项附价格表日期和登记信息。

2. 付定金前先看文件。针对选定房产，我们获取最新的产权登记证明（certidão de matrícula）、卖方各项证明、市政税费状态，如为开发项目，还有地块或社区的登记和开发商公司信息。我们通过视频与您一起阅读。

3. 报价与合同。报价以书面形式提出；买卖合同由您的律师起草或审核。向开发商购买时，逐条审核其标准合同——指数、交付日期、违约金。

4. CPF、授权书、外汇。同时进行：办理 CPF；签署并认证授权书；协调您的银行与巴西银行的外汇合同。

5. 公证契约与登记。公证契约在公证处签署——本人、受托人，或通过 e-Notariado 视频签署——然后在 Registro de Imóveis 登记。在巴西，房产在登记完成时才归您所有，而非签署契约时；我们只在拿到登记证明后才结案。

6. 购买之后。设置 IPTU 缴纳、办理社区登记、如出租则安排物业管理，并将外汇合同归档以备将来出售之用。

常见问题