外国人がブラジルで不動産を購入する方法

誰がブラジルで不動産を購入できるか

外国の個人と法人は、ブラジルの都市部不動産 — マンション、一戸建て、分譲地やゲーテッドコミュニティの区画、オフィス、店舗 — を、国内に住んでいるかどうかにかかわらずブラジル人と同じ権利で購入できます。最低滞在期間も、事前の許可も、所有件数の上限もありません。

唯一の例外は農地です。1971年の法律5.709号は、外国人（および外国人が支配するブラジル法人）が保有できる農地の面積を制限し、一定規模を超えると INCRA または議会の許可を求めます。このサイトの物件はすべて都市部不動産なので、この制度は該当しません。ただし検索で「ファゼンダ（農場）」が出てきたら、別の取引と考えてください。

3つの書類：CPF、委任状、アポスティーユ

CPF。ブラジルの納税者番号は、不動産購入に必須で、後に銀行口座の開設や納税にも必要です。連邦歳入庁（Receita Federal）が無料で発行し、非居住者はブラジル領事館またはオンラインでパスポートを使って取得できます。数日を見込んでください。

委任状（procuração）。署名のためにブラジルに行かない場合、弁護士または信頼できる人を代理人に指名する委任状を作成します。ブラジル領事館で作成すれば（ポルトガル語、そのまま使用可）、または日本の公証人の前で作成し、その場合はハーグ条約のアポスティーユとブラジル国内での公認翻訳（ポルトガル語）が必要です。ブラジルは2016年からアポスティーユ条約に加盟しており、日本も加盟国なので、領事認証は不要です。

婚姻状況。公証人は婚姻状況の証明を求めます。既婚の購入者は通常、婚姻証明書（アポスティーユ・翻訳付き）が必要です。夫婦財産制により、配偶者の署名が必要かどうかが決まります。

ブラジルの銀行口座は不要です。購入代金は、次に説明する為替契約を通じて売主に直接支払えます。

資金はどうブラジルに入り、どう戻るか

ブラジルには為替管理があり、実務上は一つのことを意味します。資金は銀行の為替契約を通じて出入りします。日本の銀行から送金すると、ブラジルの銀行が当日のレートでレアルに換算し、購入書類（契約書、CPF、売主の情報）を確認して売主に支払います。法的根拠は2021年の為替法（法律14.286号、2022年末施行）で、個人の手続きが簡素化されました。

すべての為替契約を公正証書とともに保管してください。「この不動産を買うために資金がブラジルに入った」という記録が、賃貸収入や将来の売却代金を同じ経路で、やはり当日のレートで海外に送り戻すことを可能にします。これがないと、資金の持ち出しは遅く高くつきます。

為替は双方向に働きます。円で購入する場合、取得価格は為替契約を締結した日のレートで、売却価格は売却日のレートで決まります。最初の相談でこの点をはっきりお伝えします。投資の一部であり、注釈ではありません。

価格以外に購入にかかる費用

完成物件の取引費用として、価格のおおよそ3〜5%を見込んでください。

ITBI（市の不動産取得税）— São Paulo州のほとんどの都市で、価格または市の評価額のいずれか高い方の2〜3%。公証人費用（公正証書 escritura）と Registro de Imóveis での登記費用。いずれも州の料金表で定められ、中価格帯では合わせて通常1〜1.5%、高額物件では比率が下がります。弁護士（書類調査と委任状）は任意ですが、海外からの購入者には強くお勧めします。公認翻訳とアポスティーユは、書類1点につき数百レアル程度です。

仲介手数料は、契約で明示的に別の負担者を定めない限り、仲介を依頼した当事者が負担します。デベロッパーから購入する場合は、署名前に価格表と契約書で、どの商業費用が含まれるかをご確認ください。

未完成物件やデベロッパーからの区画購入は異なります。デベロッパーの会社（通常は SPE、特別目的会社）と売買契約を結び、その支払スケジュール — このサイトのデベロッパーは一括払い割引と36〜120か月の分割を公表しています — に従って支払い、最後に公正証書を受け取ります。建設中の残高は通常、建設コスト指数（INCC）に連動し、引き渡し後は一般物価指数（IGP-M または IPCA）に連動します。各プロジェクトページに指数と価格表の日付を記載しています。

所有中と売却時の税金

IPTU は市の年次固定資産税です。CJC が活動する都市では物件価格に対して控えめで、年に1%未満が一般的です。所有者から納税通知を受け取った物件では、ページに金額を記載しています。

非居住者の賃貸収入には、源泉で一律15%が課税されます（ブラジルが低課税地域と分類する国・地域の居住者は25%）。ブラジル国内の非居住者の代理人または法定代理人が源泉徴収と納付の責任を負います。適用される租税条約と手続きは、ブラジルの税務専門家にご確認ください。

売却時の売却益は、ほとんどの場合15%で課税されます（非常に大きな売却益のみ段階的に22.5%まで上昇、低課税地域の居住者は25%）。売主が非居住者の場合、買主またはブラジルの代理人が決済時に源泉徴収する責任を負います。日本でも同じ売却益が課税される可能性がありますが、日本とブラジルの間には租税条約（1967年）があり、二重課税の調整方法を定めています。

税率は変わり、個別の事情も異なります。署名前に両国の税務アドバイザーに確認してください。上記は2026年9月時点の一般的な規則です。

不動産投資による居住許可

ブラジルは不動産に投資する外国人に居住許可を与えています。CNIg 規範決議 36/2018 により、投資額は都市部不動産（完成または建設中）に少なくとも100万レアルで、資金は海外から送金されたものである必要があります。北部・北東部地域では最低額は70万レアルです。金額は複数の物件に分けることができます。

これは居住許可であり、市民権ではありません。条件付きで付与され、維持（物件の保有継続）が求められ、後に永住許可になり得ます。帰化は別の手続きで、数年の居住が必要です。ブラジル企業への投資による別ルート（規範決議 13/2017、50万レアルから）もあります。

申請は移民専門の弁護士を通じて法務省に行います。CJC は申請に必要な物件書類 — 公正証書、登記、外貨流入の証明 — を提供し、お客様が選んだ弁護士と連携します。規則は随時改正されます。計画の前に現行の条文を確認してください。

CJC の活動地域と、São Paulo州内陸部を選ぶ理由

CJC Imóveis の拠点はSertãozinho。砂糖・エネルギー産業向け機械のブラジルの中心地で、このサイトの土地の多くがある都市です。20km離れたRibeirão Pretoは、São Pauloから約300km、人口約70万人（2022年国勢調査）の都市で、州の農産業ベルトの中心 — 砂糖、エタノール、そしてそれに伴う機械とサービス — にあります。民間医療と大学の地域拠点で、空港があり、高速道路網でSão Pauloまで車で3時間です。São Paulo州内陸部には日系コミュニティも根付いており、日本語の姓を持つ人々が街に暮らしています。

海外の購入者にとってこれが意味するのは、São PauloやRioの数分の一の平米単価で、実需に裏打ちされた都市の不動産を買えるということです。2026年9月時点で、このサイトのデベロッパー価格表では、Sertãozinhoのゲーテッドコミュニティの区画が約R$ 1,616/m²から、オープン型分譲地の即建築可の区画が R$ 1,010/m² から。プール付き・スイート3室の新築住宅（ゲーテッドコミュニティ内）は R$ 290万で販売中です。各ページに価格表の日付を記載しています。

CJC はブラジル国内の他の地域の厳選物件、そしてFloridaの認可パートナーを通じてMiamiの物件も仲介しています。日付付きの数字と登記の明示という同じ規則が、すべてのページに適用されます。

CJC での購入の流れ、ステップごとに

1. 英語またはポルトガル語での相談。ご希望 — 居住、賃貸、土地の保有、居住許可の取得 — をお聞きし、このサイトから候補リストをお送りします。各物件に価格表の日付と登記を付けて。

2. 手付金の前に書類。選ばれた物件について、最新の登記簿謄本（certidão de matrícula）、売主の各種証明書、市税の納付状況、プロジェクトの場合は分譲地または管理組合の登記とデベロッパーの会社情報を取得します。ビデオでご一緒に読みます。

3. 申込みと契約。申込みは書面で行い、売買契約はお客様の弁護士が作成または確認します。デベロッパーの場合、標準契約を条項ごとに確認します — 指数、引き渡し日、違約金。

4. CPF、委任状、為替。並行して、CPF の取得、委任状の署名とアポスティーユ、お客様の銀行とブラジルの銀行の為替契約の調整を進めます。

5. 公正証書と登記。公正証書は公証人役場で署名します — ご本人、代理人、または e-Notariado によるビデオ署名で。その後 Registro de Imóveis に登記します。ブラジルでは、公正証書に署名した時ではなく登記が完了した時に不動産があなたのものになります。私たちは登記済みの証明書を手にしてから案件を完了します。

6. 購入後。IPTU の支払い設定、管理組合への登録、賃貸する場合の管理会社、そして売却の日のための為替契約の保管。

よくあるご質問