Как иностранцу купить недвижимость в Бразилии

Кто может купить недвижимость в Бразилии

Иностранные физические лица и компании могут покупать городскую недвижимость в Бразилии — квартиры, дома, участки в посёлках и закрытых кондоминиумах, офисы и торговые помещения — на тех же правах, что и бразильцы, независимо от того, живут ли они в стране. Нет минимального срока пребывания, предварительного разрешения и лимита на количество объектов.

Единственное исключение — сельские земли. Закон 5.709 от 1971 года ограничивает площадь сельских земель во владении иностранцев (и бразильских компаний под иностранным контролем), а сверх определённых размеров требует разрешения INCRA или Конгресса. Всё на этом сайте — городская недвижимость, поэтому этот режим здесь не применяется; но если в вашем поиске появится «фазенда», считайте это отдельной сделкой.

Три документа: CPF, доверенность, апостиль

CPF. Бразильский налоговый номер обязателен для любой покупки недвижимости, а позже — для открытия счёта и уплаты налогов. Он бесплатный, выдаётся Receita Federal, и нерезидент может получить его в бразильском консульстве или онлайн по паспорту. Закладывайте несколько дней.

Доверенность (procuração). Если вы не будете в Бразилии для подписания, вы назначаете представителя — своего юриста или доверенное лицо — по доверенности. Её можно оформить в бразильском консульстве (на португальском, готовую к использованию) или у нотариуса в вашей стране; тогда нужны апостиль и присяжный перевод на португальский, сделанный в Бразилии. Бразилия участвует в Гаагской конвенции об апостиле с 2016 года, Россия — с 1992-го, поэтому консульская легализация не требуется.

Семейное положение. Нотариусы требуют подтверждения семейного положения. Женатому или замужней покупателю обычно нужно свидетельство о браке (с апостилем и переводом): режим имущества супругов определяет, должен ли подписывать и супруг.

Бразильский банковский счёт не требуется: цена может быть выплачена продавцу напрямую по валютному контракту, как описано ниже.

Как деньги входят в Бразилию — и как выходят

В Бразилии действует валютный контроль, что на практике означает одно: деньги входят и выходят через банковский валютный контракт. Вы делаете перевод из своего банка за рубежом; бразильский банк конвертирует его в реалы по курсу дня, запрашивает документы сделки (договор, CPF, данные продавца) и платит продавцу. Правовая основа — закон о валютном регулировании 2021 года (закон 14.286), действующий с конца 2022 года и упростивший процедуру для физических лиц.

Храните каждый валютный контракт вместе с нотариальным актом. Эта запись — деньги вошли в Бразилию для покупки этого объекта — позволяет вам репатриировать арендный доход и выручку от будущей продажи по тому же каналу, снова по курсу дня. Без неё вывод денег становится медленным и дорогим.

Курс работает в обе стороны: цена входа определяется курсом в день закрытия валютного контракта, цена выхода — курсом в день продажи. Отдельно о переводах: возможность отправить платёж из России сейчас зависит от банка-отправителя и его банков-корреспондентов — маршрут платежа нужно согласовать с банками заранее, до внесения аванса. Мы поднимаем это на первом же созвоне: это часть инвестиции, а не сноска.

Сколько стоит покупка помимо цены

Закладывайте примерно 3–5% от цены на расходы по сделке с готовым объектом:

ITBI, муниципальный налог на переход права — в большинстве городов штата São Paulo 2–3% от цены или от муниципальной оценки, смотря что выше. Нотариус за публичный акт (escritura) и регистрация в Registro de Imóveis — оба по тарифной таблице штата, вместе обычно 1–1,5% для средних сумм и меньше для крупных. Юрист для проверки документов и доверенности — необязателен, но настоятельно рекомендуется покупателю из-за рубежа. Присяжные переводы и апостиль — несколько сотен реалов за документ.

Комиссию оплачивает сторона, которая наняла брокера, если договор прямо не устанавливает иное. При покупке у застройщика до подписания проверьте по прайс-листу и договору, какие коммерческие расходы включены.

Покупка на этапе строительства или участка у застройщика устроена иначе: вы подписываете договор купли-продажи с компанией застройщика (обычно SPE — компания специального назначения), платите по её графику — застройщики на этом сайте публикуют скидки за полную оплату и рассрочку на 36–120 месяцев — и получаете нотариальный акт в конце. Во время стройки остаток обычно индексируется по индексу строительных затрат (INCC), после сдачи — по общему индексу цен (IGP-M или IPCA). На каждой странице проекта указан индекс и дата прайс-листа.

Налоги во время владения и при продаже

IPTU — ежегодный муниципальный налог на недвижимость. В городах, где работает CJC, он невелик относительно стоимости объекта — как правило, доли процента в год; на страницах объектов сумма указана, если собственник предоставил квитанцию.

Арендный доход нерезидента облагается у источника по фиксированной ставке 15% (25%, если вы резидент юрисдикции, которую Бразилия относит к низконалоговым). За удержание и перечисление отвечает доверенное лицо или законный представитель нерезидента в Бразилии; применимое соглашение и порядок уточните у бразильского налогового консультанта.

Прирост капитала при продаже облагается по ставке 15% для большинства сумм (ставка прогрессивно растёт до 22,5% только для очень крупного прироста; 25% для резидентов низконалоговых юрисдикций). Если продавец — нерезидент, покупатель или представитель в Бразилии обязан удержать налог при расчёте. Ваша страна может облагать тот же доход: между Россией и Бразилией действует соглашение об избежании двойного налогообложения (в силе с 2017 года), которое определяет, как не платить дважды.

Ставки меняются, случаи различаются. Подтвердите с налоговым консультантом в обеих странах до подписания; выше — общие правила, действующие в сентябре 2026 года.

ВНЖ за инвестиции в недвижимость

Бразилия предоставляет разрешение на проживание иностранцам, инвестирующим в недвижимость. По нормативной резолюции CNIg 36/2018 инвестиция должна составлять не менее R$ 1 000 000 в городскую недвижимость — построенную или строящуюся — и средства должны быть переведены из-за рубежа; в регионах Север и Северо-Восток минимум — R$ 700 000. Сумму можно распределить между несколькими объектами.

Это разрешение на проживание, а не гражданство: оно выдаётся с условиями, должно поддерживаться (объект сохраняется в собственности) и позже может стать постоянным. Натурализация идёт отдельным путём и требует лет проживания. Есть отдельный маршрут через инвестиции в бразильскую компанию (нормативная резолюция 13/2017, от R$ 500 000).

Заявка подаётся в Министерство юстиции через миграционного юриста. CJC предоставляет документы по объекту, необходимые для дела, — нотариальный акт, регистрацию, подтверждение ввода валюты — и работает вместе с юристом, которого вы выберете. Правила периодически меняются; проверьте действующий текст, прежде чем строить планы.

Где работает CJC и почему глубинка São Paulo

Офис CJC Imóveis — в Sertãozinho, бразильском центре оборудования для сахарно-энергетической отрасли и городе, где находится большая часть участков на этом сайте. В 20 км — Ribeirão Preto, город с населением около 700 000 человек (перепись 2022 года) примерно в 300 км от São Paulo, в сердце агропромышленного пояса штата — сахар, этанол и связанные с ними машиностроение и услуги. Это региональная столица частной медицины и университетов, с аэропортом и сетью автомагистралей, по которым до São Paulo три часа на машине.

Для покупателя из-за рубежа это означает цены за квадратный метр в несколько раз ниже São Paulo или Rio — в городах с реальным спросом. В сентябре 2026 года прайс-листы застройщиков на этом сайте показывают участки в закрытых посёлках Sertãozinho от примерно R$ 1 616 за м², участки под застройку в открытых посёлках от R$ 1 010 за м²; новый дом с тремя спальнями-сьютами и бассейном в закрытом посёлке выставлен за R$ 2,9 млн. На каждой странице — дата прайс-листа.

CJC также продаёт отобранные объекты в других регионах Бразилии и, через лицензированного партнёра в Florida, в Miami — с тем же правилом датированных цифр и открытых регистраций на каждой странице.

Как проходит покупка с CJC, шаг за шагом

1. Созвон на английском или португальском. Вы рассказываете, чего хотите — жить, сдавать, держать землю, получить ВНЖ, — и мы присылаем подборку с этого сайта, каждый пункт с датой прайс-листа и регистрацией.

2. Документы до любого аванса. По выбранному объекту мы получаем актуальную выписку из реестра (certidão de matrícula), справки продавца, состояние муниципальных налогов, а для проектов — регистрацию посёлка или кондоминиума и данные компании-застройщика. Читаем их вместе с вами по видео.

3. Предложение и договор. Предложение делается письменно; договор составляет или проверяет ваш юрист. Для застройщиков стандартный договор разбирается по пунктам — индекс, срок сдачи, штрафы.

4. CPF, доверенность, валюта. Параллельно: оформляется CPF; подписывается и апостилируется доверенность; ваш банк и бразильский банк согласуют валютный контракт.

5. Нотариальный акт и регистрация. Публичный акт подписывается у нотариуса — лично, через представителя или по видео через e-Notariado — и затем регистрируется в Registro de Imóveis. В Бразилии объект становится вашим с момента регистрации, а не подписания акта; мы закрываем дело только с зарегистрированной выпиской на руках.

6. После покупки. Настройка оплаты IPTU, регистрация в кондоминиуме, управление объектом, если будете сдавать, и валютные контракты в архиве — на день продажи.

Частые вопросы