Come comprare un immobile in Brasile da straniero

Chi può comprare un immobile in Brasile

Persone fisiche e società straniere possono comprare immobili urbani in Brasile — appartamenti, case, lotti in lottizzazioni e residence recintati, uffici e negozi — con gli stessi diritti dei brasiliani, che vivano o no nel paese. Non c’è soggiorno minimo, né permesso preventivo, né limite al numero di immobili.

L’unica eccezione sono i terreni rurali. La legge 5.709 del 1971 limita quanta terra rurale possono possedere gli stranieri (e le società brasiliane controllate da stranieri) e, oltre certe superfici, richiede l’autorizzazione dell’INCRA o del Congresso. Tutto ciò che trovi su questo sito è immobile urbano, quindi quel regime qui non si applica — ma se nella tua ricerca compare una “fazenda”, trattala come un’operazione diversa.

I tre documenti: CPF, procura e apostille

CPF. Il codice fiscale brasiliano è obbligatorio per qualsiasi acquisto immobiliare e, in seguito, per aprire un conto o pagare le imposte. È gratuito, lo rilascia la Receita Federal e un non residente può ottenerlo in un consolato brasiliano o online con il passaporto. Contare qualche giorno.

Procura (procuração). Se non sarai in Brasile per firmare, nomini un procuratore — il tuo avvocato o una persona di fiducia — con una procura. Può essere rilasciata in un consolato brasiliano (in portoghese, pronta all’uso) o davanti a un notaio in Italia; in quel caso serve l’apostille dell’Aia e una traduzione giurata in portoghese fatta in Brasile. Il Brasile aderisce alla Convenzione dell’Apostille dal 2016, quindi la legalizzazione consolare tra paesi membri non serve più.

Stato civile. I notai chiedono la prova dello stato civile. Un acquirente coniugato di solito deve presentare il certificato di matrimonio (apostillato e tradotto), perché il regime patrimoniale decide se anche il coniuge deve firmare.

Non serve un conto in Brasile: il prezzo può essere pagato direttamente al venditore tramite un contratto di cambio, come spiegato di seguito.

Come entrano i soldi in Brasile — e come escono

Il Brasile ha un controllo dei cambi, che in pratica significa una cosa: i soldi entrano ed escono tramite un contratto di cambio bancario. Fai il bonifico dalla tua banca; una banca brasiliana converte in real al tasso del giorno, chiede i documenti dell’acquisto (il contratto, il CPF, i dati del venditore) e paga il venditore. La base legale è la legge sui cambi del 2021 (legge 14.286), in vigore da fine 2022, che ha semplificato le pratiche per le persone fisiche.

Conserva ogni contratto di cambio insieme al rogito. Quel registro — i soldi sono entrati in Brasile per comprare questo immobile — è ciò che ti permette di rimpatriare i canoni d’affitto e il ricavato di una vendita futura attraverso lo stesso canale, di nuovo al tasso del giorno. Senza, portare fuori i soldi diventa lento e costoso.

Il cambio gioca in entrambe le direzioni. Per chi compra in euro, il prezzo d’ingresso è deciso dal tasso del giorno in cui si chiude il contratto di cambio, e quello d’uscita dal tasso del giorno della vendita. Lo mettiamo sul tavolo alla prima chiamata: fa parte dell’investimento, non è una nota a margine.

Quanto costa comprare, oltre al prezzo

Metti in conto dal 3 % al 5 % del prezzo per i costi di chiusura di un immobile pronto:

ITBI, l’imposta comunale di trasferimento — nella maggior parte delle città dello stato di São Paulo 2 %–3 % del prezzo o del valore catastale comunale, se maggiore. Notaio per il rogito pubblico (escritura) e registro presso il Registro de Imóveis, entrambi fissati dalla tariffa statale e insieme di solito 1 %–1,5 % per valori medi, meno per valori alti. Avvocato per la verifica dei documenti e la procura, facoltativo ma fortemente consigliato a chi compra dall’estero. Traduzioni giurate e apostille, qualche centinaio di real per documento.

La provvigione è dovuta dalla parte che ha incaricato il mediatore, salvo diversa attribuzione espressa nel contratto. Quando compri da un costruttore, verifica nel listino e nel contratto quali spese commerciali sono incluse prima di firmare.

Comprare sulla carta o un lotto da un costruttore è diverso: firmi un contratto di compravendita con la società del costruttore (di norma una SPE, società a scopo specifico), paghi secondo il suo piano — i costruttori su questo sito pubblicano sconti per il pagamento in contanti e rate da 36 a 120 mesi — e il rogito arriva alla fine. Durante il cantiere il saldo è di solito indicizzato a un indice dei costi di costruzione (INCC); dopo la consegna, a un indice generale dei prezzi (IGP-M o IPCA). Ogni pagina di progetto indica l’indice e la data del listino.

Le imposte mentre possiedi e quando vendi

L’IPTU è l’imposta comunale annuale sull’immobile. Nelle città in cui opera CJC è modesta rispetto al valore — tipicamente una frazione dell’uno per cento all’anno — e ogni scheda la indica quando il proprietario ha fornito l’avviso.

I redditi da affitto di un non residente sono tassati alla fonte con un’aliquota fissa del 15 % (25 % se risiedi in una giurisdizione che il Brasile classifica a fiscalità privilegiata). Il procuratore o rappresentante legale del non residente in Brasile è responsabile della ritenuta e del versamento; verifica convenzione applicabile e procedura con un consulente fiscale brasiliano.

La plusvalenza alla vendita è tassata al 15 % per la maggior parte dei guadagni (l’aliquota sale progressivamente fino al 22,5 % solo per plusvalenze molto elevate; 25 % per residenti in giurisdizioni a fiscalità privilegiata). Se il venditore è non residente, l’acquirente o il procuratore in Brasile è responsabile della ritenuta alla chiusura. L’Italia può tassare la stessa plusvalenza: tra Italia e Brasile è in vigore una convenzione contro le doppie imposizioni (1978), che regola come si evita di pagare due volte.

Le aliquote cambiano e ogni caso è diverso. Conferma con un consulente fiscale in entrambi i paesi prima di firmare; le cifre sopra sono le regole generali in vigore a settembre 2026.

Permesso di soggiorno con investimento immobiliare

Il Brasile concede un’autorizzazione di residenza agli stranieri che investono in immobili. Secondo la Resolução Normativa CNIg 36/2018, l’investimento deve essere di almeno R$ 1.000.000 in immobili urbani — costruiti o in costruzione — con fondi trasferiti dall’estero; nelle regioni Nord e Nordest il minimo è R$ 700.000. L’importo può essere ripartito su più immobili.

È un’autorizzazione di residenza, non la cittadinanza: viene concessa con condizioni, va mantenuta (conservando l’immobile) e può diventare permanente. La naturalizzazione segue una strada propria e richiede anni di residenza. Esiste una via separata per chi investe in una società brasiliana (Resolução Normativa 13/2017, da R$ 500.000).

La domanda si presenta al Ministero della Giustizia tramite un avvocato di immigrazione. CJC fornisce i documenti dell’immobile richiesti dal fascicolo — rogito, registrazione, prova dell’ingresso valutario — e lavora insieme all’avvocato che scegli. Le regole vengono modificate di tanto in tanto: verifica il testo vigente prima di pianificare.

Dove opera CJC, e perché l’interno di São Paulo

CJC Imóveis ha sede a Sertãozinho, il polo brasiliano delle macchine per il settore saccarifero-energetico e la città dove si trova la maggior parte dei terreni di questo sito. A 20 km c’è Ribeirão Preto, città di circa 700.000 abitanti (censimento 2022) a circa 300 km da São Paulo, nel cuore della fascia agroindustriale dello stato — zucchero, etanolo e le macchine e i servizi che ne derivano. È capitale regionale della sanità privata e delle università, con aeroporto e una rete autostradale che mette São Paulo a tre ore di auto. È una regione di forte immigrazione italiana: i cognomi delle strade e dei costruttori lo raccontano.

Per chi compra dall’estero significa prezzi al metro quadro che sono una frazione di São Paulo o Rio, in città con domanda reale alle spalle. A settembre 2026 i listini dei costruttori su questo sito mostrano lotti in residence recintati a Sertãozinho da circa R$ 1.616 al m², e lotti pronti da edificare in lottizzazioni aperte da R$ 1.010 al m²; una casa nuova con tre suite e piscina in residence recintato è in vendita a R$ 2,9 milioni. Ogni pagina riporta la data del suo listino.

CJC intermedia anche immobili selezionati altrove in Brasile e, tramite un partner autorizzato in Florida, a Miami — con la stessa regola dei numeri datati e delle registrazioni in vista su ogni pagina.

Come funziona l’acquisto con CJC, passo dopo passo

1. Una chiamata in inglese o portoghese. Ci dici cosa vuoi — abitare, affittare, tenere un terreno, ottenere la residenza — e ti inviamo una selezione da questo sito, ogni voce con la data del listino e la registrazione.

2. Documenti prima di qualsiasi caparra. Per l’immobile scelto otteniamo il certificato aggiornato del registro (certidão de matrícula), i certificati del venditore, la situazione dei tributi comunali e, per i progetti, la registrazione della lottizzazione o del residence e i dati della società costruttrice. Li leggiamo insieme a te in video.

3. Proposta e contratto. L’offerta è scritta; il contratto lo redige o rivede il tuo avvocato. Per i costruttori, il contratto standard è rivisto clausola per clausola: indice, data di consegna, penali.

4. CPF, procura e cambio. In parallelo: CPF rilasciato; procura firmata e apostillata; la tua banca e una banca brasiliana allineate per il contratto di cambio.

5. Rogito e registrazione. L’atto pubblico si firma dal notaio — di persona, tramite il procuratore o in video su e-Notariado — e poi si registra al Registro de Imóveis. In Brasile l’immobile è tuo quando la registrazione è completata, non quando si firma il rogito; chiudiamo la pratica solo con il certificato registrato in mano.

6. Dopo l’acquisto. IPTU impostato per il pagamento, iscrizione al condominio, gestione dell’affitto se vorrai locare, e i contratti di cambio archiviati per il giorno in cui venderai.

Domande frequenti