Cómo comprar un inmueble en Brasil siendo extranjero

Quién puede comprar un inmueble en Brasil

Personas físicas y empresas extranjeras pueden comprar inmuebles urbanos en Brasil — departamentos, casas, lotes en urbanizaciones y condominios cerrados, oficinas y locales — con los mismos derechos que los brasileños, vivan o no en el país. No hay estadía mínima, ni permiso previo, ni límite de cantidad de inmuebles.

La única excepción es la tierra rural. La Ley 5.709 de 1971 limita cuánta tierra rural pueden tener los extranjeros (y las empresas brasileñas controladas por extranjeros) y, por encima de ciertas superficies, exige autorización del INCRA o del Congreso. Todo lo que hay en este sitio es inmueble urbano, así que ese régimen no aplica aquí — pero si en su búsqueda aparece una “hacienda”, trátela como una operación distinta.

Los tres documentos: CPF, poder y apostilla

CPF. El número fiscal brasileño es obligatorio para cualquier compra de inmueble y, más adelante, para abrir cuenta bancaria o pagar impuestos. Es gratuito, lo emite la Receita Federal y un no residente puede obtenerlo en un consulado brasileño o por internet con el pasaporte. Cuente unos días.

Poder (procuração). Si usted no va a estar en Brasil para firmar, nombra un apoderado — su abogado o una persona de confianza — mediante un poder. Puede otorgarse en un consulado brasileño (en portugués, listo para usar) o ante notario en su país; en ese caso necesita la apostilla de La Haya y una traducción jurada al portugués hecha en Brasil. Brasil forma parte del Convenio de la Apostilla desde 2016, así que ya no hace falta la legalización consular entre países miembros.

Estado civil. Las notarías piden prueba del estado civil. Un comprador casado suele necesitar el certificado de matrimonio (apostillado y traducido), porque el régimen matrimonial decide si el cónyuge también debe firmar.

No hace falta cuenta bancaria en Brasil: el precio puede pagarse directamente al vendedor mediante un contrato de cambio, como se explica a continuación.

Cómo entra el dinero a Brasil — y cómo sale

Brasil tiene control de cambios, que en la práctica significa una cosa: el dinero entra y sale mediante un contrato de cambio bancario. Usted transfiere desde su banco en el exterior; un banco brasileño convierte a reales al tipo del día, pide los documentos de la compra (el contrato, el CPF, los datos del vendedor) y paga al vendedor. La base legal es la ley de cambios de 2021 (Ley 14.286), vigente desde fines de 2022, que simplificó el trámite para personas físicas.

Guarde cada contrato de cambio junto con la escritura. Ese registro — el dinero entró a Brasil para comprar este inmueble — es lo que le permite repatriar la renta del alquiler y el producto de una venta futura por el mismo canal, otra vez al tipo del día. Sin él, sacar el dinero se vuelve lento y caro.

El tipo de cambio corre en las dos direcciones. Para quien compra en dólares, euros o pesos, el precio de entrada lo fija la cotización del día en que se cierra el contrato de cambio, y el de salida, la del día de la venta. Lo ponemos sobre la mesa en la primera llamada: es parte de la inversión, no una nota al pie.

Cuánto cuesta comprar, además del precio

Reserve entre un 3 % y un 5 % del precio para los costos de cierre de un inmueble terminado:

ITBI, el impuesto municipal de transmisión — en la mayoría de las ciudades del estado de São Paulo, 2 % a 3 % del precio o del valor fiscal municipal, el que sea mayor. Notaría por la escritura pública y registro en el Registro de Imóveis, ambos fijados por tabla estatal y que juntos suelen sumar 1 % a 1,5 % para valores medios, menos para valores altos. Abogado para la revisión de documentos y el poder, opcional pero muy recomendable para quien compra desde afuera. Traducciones juradas y apostilla, algunos cientos de reales por documento.

La comisión de corretaje corresponde a quien contrató al corredor, salvo que el contrato la asigne expresamente de otro modo. Al comprar a una promotora, confirme en la lista de precios y en el contrato qué gastos comerciales están incluidos antes de firmar.

Comprar en pozo o un lote a una promotora es distinto: usted firma un contrato de compraventa con la empresa de la promotora (normalmente una SPE, sociedad de propósito específico), paga según su cronograma — las promotoras de este sitio publican descuentos por pago al contado y planes de 36 a 120 meses — y la escritura llega al final. Durante la obra el saldo suele indexarse a un índice de costo de construcción (INCC); después de la entrega, a un índice general de precios (IGP-M o IPCA). Cada página de desarrollo indica el índice y la fecha de la lista.

Impuestos mientras es dueño y cuando vende

El IPTU es el impuesto municipal anual sobre el inmueble. En las ciudades donde opera CJC es modesto en relación con el valor — típicamente una fracción del uno por ciento al año — y cada ficha lo indica cuando el propietario entregó el recibo.

La renta de alquiler de un no residente tributa en la fuente a una tasa fija del 15 % (25 % si usted reside en una jurisdicción que Brasil clasifica como de baja tributación). El apoderado o representante legal del no residente en Brasil es responsable de retener y pagar el impuesto; confirme el convenio aplicable y el procedimiento con un asesor fiscal brasileño.

La ganancia de capital al vender tributa al 15 % para la mayoría de las ganancias (la tasa sube progresivamente hasta 22,5 % solo para ganancias muy altas; 25 % para residentes en jurisdicciones de baja tributación). Cuando el vendedor es no residente, el comprador o el apoderado en Brasil es responsable de retener el impuesto en el cierre. Su país puede gravar la misma ganancia: Brasil tiene convenios para evitar la doble imposición con España, Argentina, Chile, México, Uruguay y otros — el detalle depende de cada convenio.

Las tasas cambian y cada caso es distinto. Confirme con un asesor fiscal en los dos países antes de firmar; las cifras de arriba son las reglas generales vigentes en septiembre de 2026.

Residencia por inversión inmobiliaria — y la vía Mercosur

Brasil concede autorización de residencia a extranjeros que invierten en inmuebles. Según la Resolución Normativa CNIg 36/2018, la inversión debe ser de al menos R$ 1.000.000 en inmuebles urbanos — construidos o en construcción — con fondos transferidos desde el exterior; en las regiones Norte y Nordeste el mínimo es R$ 700.000. El monto puede repartirse en más de un inmueble.

Es una autorización de residencia, no ciudadanía: se otorga con condiciones, debe mantenerse (conservar el inmueble) y puede volverse permanente. La naturalización tiene su propio camino y exige años de residencia. Hay una vía separada para invertir en una empresa brasileña (Resolución Normativa 13/2017, desde R$ 500.000).

Si usted es ciudadano de un país del Mercosur o asociado — Argentina, Uruguay, Paraguay, Chile, Bolivia, Perú, Colombia o Ecuador —, existe además el Acuerdo de Residencia del Mercosur, que permite solicitar residencia sin inversión mínima. Para muchos compradores de la región es el camino más simple, y la compra del inmueble pasa a ser una decisión patrimonial, no migratoria.

La solicitud se presenta al Ministerio de Justicia a través de un abogado de inmigración. CJC entrega los documentos del inmueble que el expediente exige — escritura, registro, comprobante del ingreso de divisas — y trabaja junto al abogado que usted elija. Las reglas se modifican de tiempo en tiempo; verifique el texto vigente antes de planificar.

Dónde opera CJC, y por qué el interior de São Paulo

CJC Imóveis tiene sede en Sertãozinho, el polo brasileño de equipos para el sector sucroenergético y la ciudad donde está la mayor parte de los lotes de este sitio. A 20 km está Ribeirão Preto, ciudad de unos 700.000 habitantes (censo 2022) a unos 300 km de São Paulo, en el corazón del cinturón agroindustrial del estado — azúcar, etanol y la maquinaria y los servicios que vienen con ellos. Es capital regional de salud privada y universidades, con aeropuerto y una red de autopistas que pone São Paulo a tres horas en auto.

Para quien compra desde el exterior eso significa precios por metro cuadrado que son una fracción de São Paulo o Río, en ciudades con demanda real detrás. En septiembre de 2026 las listas de las promotoras en este sitio muestran lotes en condominios cerrados en Sertãozinho desde unos R$ 1.616 por m², y lotes listos para construir en urbanizaciones abiertas desde R$ 1.010 por m²; una casa nueva de tres suites con piscina en condominio cerrado se ofrece a R$ 2,9 millones. Cada página lleva la fecha de su lista.

CJC también intermedia inmuebles seleccionados en otros puntos de Brasil y, a través de un socio con licencia en Florida, en Miami — con la misma regla de números fechados y registros a la vista en todas las páginas.

Cómo funciona la compra con CJC, paso a paso

1. Una llamada en inglés o portugués. Usted nos cuenta qué quiere — vivir, alquilar, guardar tierra, calificar para la residencia — y le enviamos una selección de este sitio, cada ítem con la fecha de su lista y su registro.

2. Documentos antes de cualquier seña. Del inmueble elegido obtenemos el certificado actualizado del registro (certidão de matrícula), los certificados del vendedor, la situación de impuestos municipales y, en desarrollos, el registro de la urbanización o del condominio y los datos de la empresa promotora. Los leemos con usted por video.

3. Propuesta y contrato. La oferta se hace por escrito; el contrato lo redacta o revisa su abogado. En desarrollos, el contrato estándar se revisa cláusula por cláusula — índice, plazo de entrega, multas.

4. CPF, poder y cambio. En paralelo: CPF emitido; poder firmado y apostillado; su banco y un banco brasileño alineados para el contrato de cambio.

5. Escritura y registro. La escritura pública se firma en una notaría — en persona, por su apoderado o por video en e-Notariado — y luego se inscribe en el Registro de Imóveis. En Brasil el inmueble es suyo cuando se completa el registro, no cuando se firma la escritura; cerramos el expediente solo con el certificado registrado en mano.

6. Después de la compra. IPTU listo para pagar, alta en el condominio, administración si va a alquilar, y los contratos de cambio archivados para el día en que venda.

Preguntas frecuentes